楼市“救命灵丹”何由变成“*后一根稻草”？

来源：吉屋网发布时间：2021-10-20 15:32:17

远在大洋彼岸的这颗雷，终究还是“爆”了。10月4日，百强房企花样年2.06亿美元债务违约的风波还未过去，昔日“纽交所上市房企*股”——当代置业宣布，10月25日到期的2亿美元的债券余额延期兑付，目前正在寻求投资人的谅解和同意，要知道这种做法，几乎等同于官宣违约。

据克而瑞统计数据，截至10月中旬，2021年中国房企累计违约债券只数已达39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

从“救命灵丹”到“*后一根稻草”，美元债对房企而言，究竟扮演着什么样的角色？

细数中国房企的发展历史，几乎每一家房企的规模，都是由实打实的“真金白银”堆砌而成。

不同的是，有些房企的钱来自于合理经营带来的销售回款，而有的则来自于一环接一环的融资杠杆。

2015—2017年，海外债发行逐渐放松，这让不少房企业抓住了扩张的契机。

特别是在2017年国内金融去杠杆的大环境下，境内融资政策收紧，美元债发行大规模攀升，据统计2017年国内房企全年累计发行美元债565.43亿美元，同比增长260.5%，这种规模之后的几年里，也一直保持高位。

在这个阶段，美元债对中国房企而言，充当的角色更多是保持规模扩张的一种应急手段，而且融资成本并不算高，普遍在3%—5%之间。

但在2020年8月"三道红线"落地之后，国内融资门槛持续抬升，美元债开始从一种扩张手段，变成了“救命灵丹”。

国内融资渠道受限，楼市调控层层推进，对于那些玩高杠杆的房企，无疑是一种致命打击。

这时发债，主要为了还债，更重要的是，一些周转更加困难的房企，发债已经开始不惜代价，不计成本。

因为债务违约的后果，比多还点钱可怕，违约意味着信用评级下调，融资更加困难，为了活下去，日子苦一点不算什么。

问题就是，发债的成本实在太高了。

以花样年为例，今年3月，花样年发行了一笔额度为2.5亿美元，票面利率为10.875%的债券，6月又发行了一笔本金2亿美元，票面利率14.5%的三年期美元债。

目前，花样年共存续12只美元债，总额39.8亿美元，今年内到期的美元债还有7.62亿美元。值得关注的是，这12只美元债中，有7只票面利率高于10%，有一只甚至高达15%。

此外，力高集团近期发行的美元债的利率超过11%，阳光100中国12.65%、中南建设11.69%，而当代置业，票面利率一度高达15.5%，为房企美元债利率之*。

为了生存，拆东墙补西墙的行为实属无奈，但是超高利率无疑让这种本就脆弱的循环，变得更加不堪一击。

这时这颗“救命稻草”，反而就成为了压倒房企的“*后一根稻草”

其实看到这里，你就会明白：这个“雷”其实都是部分盲目扩张的房企自己埋下的。

债不是股，欠的钱总是要还，但就目前来看，美元债的偿债形势并不乐观。

据克而瑞研究院数据显示，今年及随后的两三年，中国房企美元债进入偿债高峰期。

2021年，中国房企美元债总到期规模为592.42亿美元，约合人民币3827亿元；2022年，总到期规模达到614.97亿美元，约合人民币3973亿元；2023年，总到期规模510.18亿美元，相当于人民币3295亿元。

从现在起至2023年末，中国的地产商合计要偿付约合7687亿元人民币的美元债。

雪上加霜的是，近期美联储公布了2021年9月议息会议纪要，美联储如期按兵不动，暗示11月宣布缩减QE（资产购买），并将于明年中期结束购债。

此外，美联储下调今年GDP预测、上调通胀预测，点阵图显示半数官员支持明年加息。

从这份纪要来看，未来美国缩减QE的信号明显，加息信号更加强烈。

偿债高峰，碰上美联储缩减QE，美元*，加息，未来两年中国房企美元债偿债压力有多重，明眼人一看便知。

那么偿债压力*的房企有哪些？据九期财经网统计：

1、花样年今年12月有两笔美元债即将到底，合计5.5亿美元；明年有三笔，合计11.5亿美元；2023年还有4笔，分别达到4.5亿、4.5亿、3.5亿、3.2亿美元。

2、新力控股，除本月已发声明无力偿还的一笔2.5亿美元债之外，还有2022年到期的2.5亿美元债，票息8.5%；一笔在新交所上市的2022年到期的2.1亿美元债，票息10.5%。

3、恒大地产，明年3月、4月、10月、11月，分别有20.25亿、14.5亿、20亿、6.45亿美元；后年，恒大于1月、4月、6月、10月、11月，分别有10亿、8.5亿、13.5亿、20亿、5.9亿美元债要兑付。

除此之外，偿债压力比较大的还有部分美元债利率超过10%的房企，例如富力地产、绿地控股、中国奥园、建业地产等。

当然，偿债压力大不代表会“踩雷”，不少房企面对美元债偿债压力都在释放积极应对的信号。

10月12日，中国奥园在公告中透露已全额赎*金15亿元的境内发行公司债，并支付了该债券累计至到期日的利息。

龙光集团也于近日发布公告称，公司已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据，购回总额为1000万美元，占该票据初始发行总额的4%。

此外，10月5日以来，禹洲、德信、融信、金辉控股、弘阳等企业先后披露美元债回购计划，以稳定市场恐慌情绪。

另一方面，近期国家对房地产行业频频释放利好信号，也为不少房企吃下一颗定心丸。

9月24日，央行第三季度金融例会提出房地产行业“双维护”：

“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，这一表态从政策导向上给房地产市场释放了积极的信号。

10月15日，中国人民银行召开2021年第三季度金融统计数据发布会指出：

目前金融机构对融资规则存在误解，造成企业资金面紧绷，各银行要准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。为房地产融资、个人房贷打气提劲。

总的来说，虽然未来两年可能是部分房企的“生死年”，但是房地产作为国民经济支柱产业之一，发生系统性风险的概率不高，从近期国家对待房地产的态度来看，房企的现金流压力还有松动空间。爆雷可能还会发生，但也仅限于是部分自身问题过于严重的房企，国家正在适度放松房企资金的流动性，这段时间也是房企开启自救的黄金时期。

楼市“救命灵丹”何由变成“*后一根稻草”？

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