谨慎购房背后的计算法则是什么？

2022/07/14 00:00

【翼鸿湖畔山南】近期动态播报：本期依然是对于新盘湖畔山南的探讨。
上篇谈到的是湖畔山南的备案价格，一半房源3000-4000元/㎡，一半房源6000＋元/㎡。
如果湖畔山南的价格不超过4500元/㎡，还是可以根据户型，选择购买的。如果价格在5000-6000＋，这个价格以上，就有很多选择了。
比如一线江景房，以下是云沙诗意以及创景外滩的二手房售价情况。

这两个项目二手毛坯的价格均在5000元/㎡左右，而二手房的优势也非常明显，现房，有房产证，不用担心交房办理房产证的问题，真实直观能看到户型朝向采光，即买即装修，不用像期房一样苦苦等待，所以5000元/㎡买江景二手房，它不香吗。

江景房占据稀缺地段，地段价值就不用多说了，在经济波动的年代，抗跌的才是硬通货，才是房产的真正价值所在。而现在江景房都仅在5000元/㎡的房价，那么基本面不好的地段，又值多少呢？
那么在山雨欲来时，如何才能挑选到真正具有价值的房产呢，我们必须得谨慎辨别，谨慎背后的计算法则是什么？区域基本面扎实有潜力、项目产品配套优势突出、房企安全有保障。三者缺一不可。

近日也有购房者问到新盘湖畔山南的情况，那我们就从这3方面来进行分析为什么这个项目仅值4500元/㎡。

项目地址在雁峰区蒸湘南路与衡常路交汇处，从区位图上，可以看出，项目并不是地址在主干道旁，而是距离蒸湘南路，有一定距离，平时出行相对不便。

再从周边配套来看，项目西面是南湖公园，往南是前进。但距离则都相对较远。此外周边无大型商超，购物必定不便。周边餐饮行业也并不发达，对于年轻人而言，生活则会稍显无趣。

而从区域基本面来看，蒸湘南路沿线片区，一直是雁峰区致力发展的片区，近年来规划不断，如王府井，金茂未来城等，但很可惜均未落地。2013年动工建设的中心医院，至今未能投入使用。不得不说，有些心有余而力不足。

从项目产品来看，项目规划11栋住宅，从正式发布的效果图来看，其中7栋皆为塔楼，其中目前拿到预售证的是1#、2#、3#栋，1#栋为3单元，2梯3户，2梯2户与2梯4户结合的结构。2#为2个单元，2梯4户的结构，1#则是1个单元，2梯4户的结构。整个小区被道路一分为二，仿若两个不同的楼盘，晚饭后本想在小区散步，却还得过马路，仿佛去到别人家小区一般。

多单元与一个单元的区别又在哪里呢，从效果图就能看出，多单元的产品，影响视野与通透性，同时影响私密性。

衡阳做为三线城市，对于住宅的追求，大多趋于舒适，赶不上繁华大都市，那就图点诗和远方。因此衡阳人对于住宅的品质，有着一定的追求，大平层抛开不说吧，2梯2户南北透通，纯板式住宅，也是目前市场上主打的产品，而存在着小户型产品，则较多为1个单元2梯3户的结构，兼顾产品的多样式与舒适性。

2梯4户，多单元的产品，在目前的市场，着实没有竞争力。

再看小区的容积率及绿化率，容积率为2.96、绿化率为35.14%，无功无过，表现平平。

后，当下买房，要看安全性，企业实力是否雄厚，资金是否健康，都是需要考量的，如果拿捏不准，现房则是更好的选择。
买房看价值，那么价格是否等于价值呢，回顾2018顶峰时期的衡阳房价，蒸湘区较多项目在7000＋，雁峰区、石鼓区的项目也能卖到6000-7000，而现在潮水褪去，价格回归价值，所以我们现在看到的蒸湘区的房价，较好的项目依然在6000＋，而回到某些地段没有优势的雁峰区，石鼓区项目，价格已经跌到了3-4字头，但是即使价格低，依然销量惨淡。而6000的左右蒸湘区某些项目却能位居销售榜单中。
所以如果是你，你将选择哪个地段的房子呢？想了解更多楼盘详情，请关注吉屋网。

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