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长沙重磅新政,考验房企拿地,衡阳热土将再被聚焦?

来源:吉屋网   发布时间:2020-10-17

近日,长沙市两部门联合印发了《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》(下称细则)。

一起来看看,这个新政到底有多“重磅”,对衡阳楼市是否会产生影响?

新政重点:谁自持用于租赁的多,谁拿地

新政内容

细则规定,土地网上挂牌交易时土地限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到30%时停止竞价。如有两个及两个以上竞买人同意当前报价并以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的,网上交易系统自动转为竞自持租赁住房建筑面积的竞买方式,竞报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300平方米-600平方米确定,每次竞报面积不得高于最小幅度的10倍,竞报建筑面积最高者确定为最高报价人。

如竞买人不申请竞自持租赁住房建筑面积,则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人,竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后,仍有两个及两个以上竞买人要求继续竞买的,采取现场摇号方式确定竞得人;如竞买人不申请摇号,则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人。

同时,商住经营性用地按要求建设的租赁住房,产权由土地竞得人全部自持,自持起始日为取得不动产权证之日起,住宅性质租赁住房需自持运营满10年,商业性质租赁住房需自持运营满5年,期满后可向房产交易主管部门申请,经批准后可按市场价格上市销售。

说简单点,就是在之前的熔断与摇号之间,增加了一个程序:看谁自持租赁住房建筑面积大,谁就可以拿地。如果自持达到100%的有两家以上的,则再次摇号。

新政影响:房企不只考验开发,还考验运营

尽管年初遭遇突发疫情,但长沙土拍仍然升温,6月底连续三天3宗地块接连刷新各自片区毛坯住宅的最高限价,9月下旬的一宗土地挂拍更是吸引23家房企争相出手竞拍,触发熔断。

“竞自持”新政的出台,一方面将会加大开发成本,压缩销售的利润空间。因自持部分增加,可售部分变少,将更有利于资金实力更加充裕的品牌开发商,中小房企的机会更少了。

另一方面,因为新政对自持部分有十年的要求,不仅仅只考验开发商的资金实力,还要考验开发商的运营实力。这将倒逼房企提升产品运营和服务力,积极研究租赁住房的开发模式,更加谨慎和理性地拿地。

新政将有利于增加租赁住房供应量,促进租赁市场发展。保障性住房与商品房开发绑定,租赁住房供应量将明显增加,满足城市不同的居住需求。

衡阳楼市:将受到怎样的影响?

事实上,衡阳楼市一直受省城长沙的影响较大。2016年10月国庆长假之时,长沙楼市突然大热,抢房四起。到年末时衡阳大受影响,楼市异常火爆,2017年房价基本上涨约2000元/平米,这样的市场行情堪称百年不遇。

此次长沙“竞自持”新政,会否影响衡阳土地供应呢?小编认为基本不会。

首先,从土地供应市场需求来看,长沙与衡阳有着明显差别,衡阳土拍市场没有那般火热。

其次,长沙新政的政策导向,是增加租赁住房供应量,促进租赁市场发展,满足不同的居住需求。而衡阳这类市场,租赁需求没有那么大,也没有那么紧迫。

“竞自持”新政于2016年北京率先推出,此后上海、广州、杭州等地也开始启用,因而目前基本一线、新一线等房价较高租赁需求较旺盛的城市在实施。

因此,这一新政对长沙楼市将影响较大,而对衡阳这类城市楼市基本没有影响。如果非要说有影响,那可能抢滩进驻衡阳的各类开发商进一步增加——因为长沙拿地门槛更高了,对开发商来说“越来越难玩了”。

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