10年后，房地产市场又会如何？房子会变成不值钱的“稻草房”？

来源：吉屋网发布时间：2019-11-17 17:47:26

回头想想，我们长大这20年，恰恰就是房地产市场突飞猛进、城镇化加速的过程。

数据显示，40年来，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。说是40年，其实人均居住面积大幅上升，是从1998年房改之后开始的。

房地产市场

之前看到经济学家任泽平披露了一组数据：在全国336个城市中，既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2。

显然，现在的楼市“旱涝分明”，70多个城市住房面积依然紧缺，40多个城市房子多得“住不完”，17个城市居住空间异常狭窄，50多个城市住得宽绰有余，剩下的那些城市居住空间同样很宽裕。

我们终于摆脱了*候拥挤的单间、破旧的瓦房、狭窄的筒子楼，住进了越来越宽敞的大房子。

住大城市、大房子的代价，是不断升高的负债。

从2012年至今，不到7年的时间，全国300城工业用地成交楼面价累计涨幅仅4.2%，而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达178.6%。

而根据西南财大的报告，同一时期，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，多套房负债的占比逐年递增。

以去年为例，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。

另外，有47.1%的存量房贷在空置房中，造成大量的信贷资源浪费。

那么，再过10年，房地产市场又会如何变化？照这种趋势发展下去，房子会变成珍贵的“黄金屋”还是不值钱的“稻草房”？

我们可以从以下两个方面展开分析。

*，城镇化进程会不会放慢脚步？

根据国际经验，发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程，即“纳瑟姆曲线”。

这个过程包括3个时期和2个拐点。

第1个时期，城市化水平在30%以下，处于缓慢发展的准备阶段。

第1个拐点就是30%，自此进入第二个时期：快速发展阶段。

第2个拐点是70%之后，城市化进程再次趋于平缓，步入第三个时期：成熟阶段。

我们处在哪个阶段？

2018年的城镇化率为59.58%，到2030年，10年时间，我国城镇化率目标为70%。

也就是说，未来10年，恰恰是城镇化从快速发展到成熟阶段的过渡，城镇化进程依然不会放慢。

从发达国家城镇化过渡到成熟阶段所需的时间来看，美国用了15年左右，日本是12年，法国11年，韩国*快，只用了7年。

因此，10年之后，城镇化必然会放慢，10年之内，极少数一二线城市的房子，依然是珍贵的“黄金屋”，等到再过10年，不少偏远小城市的房子，可能会变成不值钱的“稻草房”。

第二，在校学生、年轻人口的流动趋势。

所有人都知道房地产“短期看金融，中期看供需，长期看人口”，但是，真正能推动房地产扩张的关键，是年轻人口、在校学生。

要知道，*生的数据来自教育部门，准确度较高，每个在校*生的背后，都是一个家庭真实的住房购买力。

国泰君安证券研究所固收团队负责人覃汉此前发布研报指出，从绝对数量上来看，*在校人数超过90万人的有深圳、成都、广州、徐州、重庆5个城市。

从增速上来说，西安*在校人数增长*快，接近20%，其次是武汉、佛山、长沙、贵阳和深圳。

这些年，农村的中*不断撤并，生源数量不断减少，这个过程，恰恰就是城市人口膨胀，房价快速走高的过程。

显然，我跟发小偶尔的缅怀只是徒劳，城市化的大潮下，每个人都只能安静的做一个看客，大势之下，任谁都会感到无力。

年轻人口的争抢，也从未像*近几年这样激烈。

近月来，南京、郑州、长沙、三亚、苏州、南宁等多地密集发布人才新政，被外界称为新一轮“人才争夺战”。而在今年年初，西安、南京、常州、广州、海口、大连等多个城市发布新政，纷纷放宽*条件“抢人”。

因此，未来只有抢夺年轻人*多的城市，房价才能保持高位运行，当地的房子才有可能变成“黄金屋”，而不是“稻草屋”。

这种形势下，购房者该怎么办？有经济学家为刚需一族“仗义”发声。

经济学家梁中华日前发文指出，房地产市场连续几年的天量投资和销售、稳定甚至上涨的价格，让大家对研究分析产生各种质疑，甚至有点怀疑人生。

其实，历史总是相似的。从2010年到2013年间，调控政策整体偏紧，但2013年地产销售面积依然创出新高，看起来也很矛盾，跟过去几年非常相似。

梁中华认为，“打败”金融资产价格的，往往是“价格”本身。

回顾5年前的房价走势，随着供需关系扭转，从量变到“质变”，进入2014年以后，楼市快速降温。

有趣的是，当前商品住宅广义库存已经上升到2013年末的水平，假如今年的地产市场是“2013年”的话，“2014年”其实已经不远了。

这一席话，也为刚需购房者指明了道路，不要因为房价短期的“上蹿下跳”，就觉得不动产会永远保值。

也不要因为2015-2017年的持续大涨，就把非理性的投机气氛，当成是楼市的常态，未来10年，总有尘埃落定的时候。

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